Baugemeinschaft Berlin

Bauträger oder Baugruppe?

Ob Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger oder Mitwirkung in einer Baugruppe – die Wahl hängt ab von den individuellen Zielen. Bauträger bieten Sicherheit durch Festpreisgarantie und viele sind besser als ihr Ruf. Das Modell Baugruppe hingegen bietet individuelles Wohnen in vertrauter Nachbarschaft zum günstigen Preis.

Bauträger

Ein Bauträger errichtet im eigenen Namen und auf eigene Rechnung auf eigenem Grundstück Wohnungen und verkauft diese an Erwerber. Bauträger sind also Wohnungsproduzenten, die die nötigen Bestandteile wie Grundstück, Planung und Bauleistungen einkaufen und zu einem möglichst marktgerechten Projekt zusammenfassen. Dies ist an und für sich eine anspruchsvolle und keineswegs ehrenrührige Produzententätigkeit. Trotzdem haben Makler und Bauträger traditionell ein miserables Image und in der Tat haben in der Vergangenheit zu viele schwarze Schafe den Ruf der Branche beschädigt. Die meisten  Baugruppen grenzen sich folglich von Bauträgern ab.

Baugemeinschaft - BauträgerNüchtern betrachtet gibt es aber keinen Grund, Bauträger als solche abzulehnen. Es kommt wie so oft auf den Einzelfall an. Sollten Sie vom Bauträger kaufen wollen, schauen Sie sich den Anbieter genau an. Ein wichtiges Merkmal für einen guten Bauträger sind einschlägige Projektreferenzen. Auch ein guter Gesamteindruck des Auftritts Ihnen gegenüber als Interessenten ist ein Hinweis auf Seriosität.

Der große Vorzug des Kaufs einer Eigentumswohnung vom Bauträger ist die Festpreisgarantie. Der Käufer kauft eine klar beschriebene Wohnung mit einer detaillierten Baubeschreibung zu einem festen Preis und bekommt diese bis zu einem vertraglich festgelegten Termin geliefert.

Die klaren Vertragspflichten zwingen den Bauträger zu einer hohen Professionalität. Ist ein Bauträger schon länger erfolgreich am Markt, kann der Interessent grundsätzlich von einem professionellen Partner ausgehen.

Die größte Gefahr ist das Risiko, dass der Bau steckenbleibt und nicht fertig gestellt wird. Dieses Fertigstellungsrisiko beim Bauträgerkauf lässt sich durch die Rechtslage auch nicht vom Kunden auf den Bauträger abwälzen.

Ein weiteres Problem ist, dass der Kunde meist nur geringen Einfluss auf die Gestaltung seiner Wohnung hat. Grundsätzlich ist der Bauträger bei der Projektplanung mangels konkreter Kunden bemüht, einen möglichst weit verbreiteten Geschmack zu bedienen – den kleinsten gemeinsamen Nenner. Angeboten werden deshalb häufig Standardwohnungen „von der Stange“. Nur wenn die Marktlage den Käufern eine größere Verhandlungsmacht zubilligt, sind Bauträger bereit, stärker auf die individuellen Kundenwünsche einzugehen. Dann geht die Auswahl des Kunden ausnahmsweise über die Auswahl einer Ausstattungslinie hinaus und ermöglicht z.B. auch Grundrissänderungen.

Nicht zuletzt: Kaufwohnungen sind teuer. Allein die Gewinnspanne des Bauträgers beträgt in der Regel 15–20 % und muss folglich vom Kunden mitbezahlt werden.

Fazit: Bei der Auswahl des richtigen, d.h. professionellen Anbieters ist der Kauf vom Bauträger eine sichere, aber teure Wahl. Nachteilig sind geringe Gestaltungsspielräume des Kunden und das beim Kunden verbleibende Fertigstellungsrisiko.

Baugruppe

Baugemeinschaft - BaugruppeIn einer Baugruppe schließen sich eine Reihe individueller Bauherren zusammen und lassen auf dem eigenen Grundstück ein oder mehrere Wohngebäude errichten. Die späteren Bewohner kaufen also keine Wohnungen, sondern die erforderlichen Ressourcen: Grundstück, Planung und Bauleistungen.

Die Baugruppe übernimmt also die beim Bau entstehende Wertschöpfung selbst und profitiert entsprechend. Gegenüber dem Kauf vom Bauträger können die späteren Bewohner 10–30 % sparen. Das heißt zum Beispiel: Eine Eigentumswohnung, die beim Bauträger 3.000 € pro qm Wohnfläche kosten würde, kostet den Bauherren bei durchschnittlicher Ersparnis von 20 % nur 2.400 €.

Gespart wird an vielen Positionen. Die Wichtigste ist der entfallende Bauträgergewinn.

Mit der Ersparnis geht aber auch ein erhöhtes Risiko einher, denn es gibt systembedingt keine Festpreisgarantie.

Aus diesem Grund brauchen Baugruppen, um erfolgreich sein, eine professionelle Betreuung. Erfahrene Projektbetreuer und Architekten helfen, die vereinbarten Projektziele in Bezug auf Kosten, Termine und Qualitäten einzuhalten. Die Erfahrung zeigt, dass professionell betreute Baugruppen in aller Regel im Kosten- und Zeitrahmen zum Ziel kommen. Die Zeiten, in denen Baugruppen mangels kompetenter Betreuung hohe Risiken eingingen, sind vorbei.

Ein wichtiger Vorzug der Baugruppe: die Bauherren können ihre Wohnsituation sehr individuell gestalten. Insbesondere in Bezug auf Wohnungszuschnitt und -ausstattung  können sich die Bewohner frei entfalten.

Außerdem lernen die Interessenten für ein Baugruppenprojekt bereits sehr früh ihre zukünftigen Nachbarn kennen. Hierdurch kann ein freundliches Miteinander entstehen, das es in anonymen Wohnungseigentümergemeinschaften nicht gibt.

Die Erfahrung zeigt, dass in Baugruppen realisierte Projekte sehr viel stärker an der Nachfrage und der Nutzungsqualität orientiert sind als Bauträgerprojekte, denn es ist das wesentliche Ziel von Baugruppen, eine möglichst hohe Wohnqualität zu schaffen.

Fazit: in Baugruppen organisierte Bauherren können sehr individuelle Wohnvorstellungen in vertrauter Nachbarschaft umsetzen und sparen außerdem erhebliche Kosten. Zugleich tragen sie bauherrentypische Risiken – insbesondere das Kostenrisiko – die aber mit professioneller Betreuung beherrscht werden können.