Baugemeinschaft Berlin

10 Bauherren-Tipps zum guten Gruppenprojekt

Was muss ich bei der Auswahl einer Baugruppe beachten? Und was sind nach dem Start die wichtigen Grundsätze für Bauherren? Zu Ihren Fragen finden Sie hier einige Antworten.

Ziele frühzeitig klären

Am Anfang steht die Klärung Ihrer ganz persönlichen Ziele. Werden Sie sich dabei klar über den für Sie richtigen Weg. Mieten oder kaufen? Bauträger oder Baugruppe? Gemeinschaftswohnprojekt oder Baugemeinschaft? Zentral oder im Grünen? Nur auf dem richtigen Weg lässt sich ein Ziel erreichen. Wir bieten Ihnen einige Entscheidungshilfen unter Alternativen.

Bedenken Sie dabei: Das häufigste Problem beim Prozess der Gruppenbildung ist die Frage einer realistischen Selbsteinschätzung der einzelnen Beteiligten. Anders als vielfach angenommen ist diese Frage viel entscheidender als die der Rechtsform oder der Finanzierung.

Rolle des Bauherren verstehen

Baugemeinschaft Berlin Bauherren-TippsBauherren tragen eine hohe Verantwortung! Es gibt wenige Aufgaben, die so häufig unterschätzt werden. Jedes Bauvorhaben ist einzigartig und verlangt nach individuellen Lösungen. Diese müssen entwickelt werden. Jede Lösung bedarf unterschiedlich qualifizierter Partner, die gefunden werden müssen. Deren Leistungen müssen mit einem schlüssigen Netz von Verträgen widerspruchsfrei definiert werden. Klare Projektziele bilden das Fundament und werden trotzdem häufig vernachlässigt.

Jedes Bauvorhaben birgt Überraschungen: Ob Baugrund, Nachbarschaftseinsprüche oder Genehmigungsfragen – ständig müssen Entscheidungen getroffen werden. Und hierbei gilt es den Überblick zu behalten. Denn jede Entscheidung in einem verwobenen System führt an anderer Stelle zu Effekten, die man kennen und beherrschen muss. „Bauherr“ kommt von „Herrschaft“ – ob von Damen oder Herren!

Professionelles Projektmanagement beauftragen

Bauherren brauchen Erfahrung. Wenn diese fehlt –bei Laien fast immer – hilft professionelles Projektmanagement durch erfahrene Projektleiter. Erst über die Jahre wächst das Verständnis über die Zusammenhänge in Projekten. Im Idealfall hat der Projektleiter selbst den Bauherrenberuf ausgeübt.

Der Projektleiter muss zum Beispiel wissen, welche Interessen die einzelnen Projektbeteiligten verfolgen, welche Art von Vertrag welche Abhängigkeiten mit sich bringt, und wie er in jeder Situation die Kontrolle über Termine, Kosten und Qualitäten bewahrt. Aber auch: welche technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen ein nur scheinbar kleiner Schritt wie die Verschiebung einer Gästetoilette im Grundriss mit sich bringt. Wohnungsbau ist kleinteilig und kompliziert. Nur wenige haben den Überblick über das Gesamtgeschehen. Dies ist aber zwingend erforderlich.

Schauen Sie sich deshalb Ihren Projektleiter und seine Referenzen vor Einstieg ins Projekt an: Einschlägige Erfahrung im Wohnungsbau ist unabdingbar  – entweder beim Bauträger oder als Projektmanager für Baugruppen.

Verhältnis Bauherr – Architekt klären

 

Nicht selten werden Baugruppenprojekte von Architekten initiiert und geleitet. Der Architekt ist dann wichtigster Planer und faktischer Bauherr in einer Person. Das kann helfen, Projekte sehr reibungslos zu entwickeln, birgt aber auch mögliche Interessenkonflikte. Denn eine wichtige Aufgabe des Bauherren ist, die Planer zu führen und – zumindest im Überblick – auch zu kontrollieren. Wenn der Architekt als wichtigster Planer jedoch zugleich Bauherr ist, muss er seine Planung selbst prüfen. Wie wird dann sichergestellt, dass eine Planung, die noch nicht die Projektanforderungen erfüllt, noch einmal überarbeitet wird?

Die meisten Architekten gehen mit dieser besonderen Verantwortung sehr sorgsam um, haben einen hohen moralischen Anspruch und nicht zuletzt einen Ruf zu verlieren. Trotzdem: Diese Konstellationen funktionieren nur mit besonderem Vertrauen der Baugruppe in den Architekten. 

Das Berufsbild des Architekten bewegt sich im Spektrum zwischen Baukünstler und Dienstleister. Völlig zu recht vertreten Architekten legitime baukünstlerische Interessen. Fragen Sie sich selbst als (Co-)Bauherr, wo Sie Ihr Vorhaben auf diesem Spektrum einordnen! Und finden Sie heraus, inwieweit der in Frage kommende Architekt bereit ist, die Interessen der Baukunst gegenüber „profanen“ Bauherreninteressen wie Kostenersparnis und Gebäudenutzen abzuwägen.

Abgesehen von Interessenlagen gilt: Bauherrenaufgaben umfassen eine anderes Spektrum als die Aufgaben des Architekten. Kaufmännische und rechtliche Themen spielen zum Beispiel eine große Rolle. Zudem hat der Bauherr die Federführung in sämtlichen Belangen des Bauvorhabens, d.h. auch solchen, mit denen Architekten regelmäßig nicht befasst sind. Und: der Bauherr trägt letztlich die Verantwortung.

Fazit: Vermeiden Sie konfliktträchtige Vertragsverhältnisse! Nehmen Sie sich Zeit bei der Architektenauswahl! Bringen Sie Ihrem Architekten Wertschätzung entgegen, denn es handelt sich um einen der anspruchsvollsten und vielseitigsten Berufe überhaupt! 

Passende Dienstleister finden

Eine der schwierigsten Aufgaben ist es, für ein bestimmtes Projekt die passenden Dienstleister zu finden, denn jedes Projekt ist anders. Jedes Mitglied des Planungsteams – ob Architekt, Statiker, Landschaftsarchitekt, Haustechnikingenieur oder Bodengutachter – muss seiner konkreten Projektaufgabe gewachsen sein. Und das Planungsteam muss auch insgesamt harmonieren. Am einfachsten ist es, wenn etablierte Planungsteams bereits erfolgreich gemeinsam vergleichbare Wohnprojekte realisiert haben. Doch legen Sie die Messlatte nicht zu hoch! In den seltensten Fällen haben die Partner bereits ein nahezu identisches Projekt geplant. Die Qualität eines guten Dienstleisters besteht auch darin, sich in neue Themen einzuarbeiten und dabei die richtigen Fragen zu stellen.

Glücksritter vermeiden

In jeder wachsenden Branche drängen Neulinge in den Markt – so auch im Berliner Wohnungsbau seit einigen Jahren. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft zieht, da sie jeden in irgendeiner Form persönlich betrifft, seit jeher Quereinsteiger und Glücksritter an. Manche sind erfolgreich, viele stolpern aber über die ersten Schwierigkeiten.

Die Aufgaben im Projektgeschäft sind sehr anspruchsvoll. Hierfür gibt es genügend Dienstleister und Projektinitiatoren mit guter (Hochschul-)Ausbildung und einschlägiger Berufserfahrung. Vermeiden Sie also Neueinsteiger, deren Lehrgeld schnell Ihr eigenes sein kann.

Grundstück sichern

Die größte Hürde bei Baugruppenprojekten ist die Sicherung eines passenden Grundstücks. Das hat verschiedene Gründe.

  • Geeignete Wohnbaugrundstücke sind immer ein rares Gut – auch für Bauträger.
  • Zum Projektbeginn ist die Baugruppe meist zu klein, um ein Grundstück bar zu erwerben, oder besteht noch überhaupt nicht.
  • Auf dem Grundstücksmarkt ist schnelles Handeln gefordert. Baugruppen sind oft zu träge in ihrer Entscheidungsfindung.
  • Die meisten Grundstücksverkäufer kennen das Modell der Baugemeinschaft und deren spezifische Anforderungen nicht.

Manche Baugruppen haben in der Annahme, ein Grundstück gesichert zu haben, aufwändig Planung und Gruppenbildung vorangetrieben – nur um dann festzustellen, dass das Grundstück doch an einen anderen Bieter verkauft wurde. Wenn Sie also einer Baugruppe beitreten wollen, dann fragen Sie nach, wie das Grundstück gesichert wurde oder noch wird. Wenn das Grundstück bereits gesichert wurde, so lassen Sie sich den Kauf- bzw. Optionsvertrag vorlegen – je nachdem, wie vorgegangen wurde. Werfen Sie auch einen Blick in den Grundbuchauszug und fragen Sie nach, wenn Belastungen eingetragen sind.

Klare rechtliche Verhältnisse schaffen

Ein Wohnprojekt betrifft unterschiedliche Beteiligte, und die Verhältnisse untereinander müssen rechtlich geklärt werden.

Das beginnt mit dem Verhältnis von Bauherr und Baugenehmigungsbehörde. Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht sind sehr kompliziert, und durch die Novellierung der Berliner Bauordnung liegen mehr Rechtspflichten bei Bauherr und Architekt als je zuvor.

Bei innerstädtischen Projekten sind Vereinbarungen mit den Nachbarn mittlerweile die Regel und kritisch für den Projekterfolg. Diese müssen ausgehandelt werden.

Die rechtlichen Verhältnisse der Baugruppenmitglieder untereinander in mehrstufigen Gesellschaftsverträgen (insbesondere Planungs- und Baugemeinschaftsvertrag) sind eine weiteres Handlungsfeld. Viele Streitpunkte können so vermieden werden.

Grundstückskaufverträge müssen ebenfalls ausgehandelt werden – am besten von jemandem, der Erfahrungen im Grundstücksverkehr hat. Beinhaltet Ihr Kaufvertrag zum Beispiel eine zeitgemäße Regelung zum Umgang mit Altlasten? Der Notar übernimmt die formaljuristisch richtige Umsetzung und belehrt über mögliche Risiken, aber die Verhandlung der Vertragsinhalte obliegt Ihnen oder Ihrem Vertreter.

Außerdem sollten Sie oder Ihr Projektleiter darauf achten, dass Leistung und Vergütung aller Dienstleister klar vertraglich geregelt ist. Wichtig und schwierig ist die Abstimmung der Verträge untereinander im Sinne eines Vertragsnetzes.

Besonders wichtig sind die Bauverträge. Durch die Zunehmend restriktive Rechtsprechung zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind Bauverträge zum unsicheren Terrain geworden.

Mit alledem abgestimmt werden müssen die Darlehensverträge mit der finanzierenden Bank. Sie bzw. Ihr Vertreter sollten darauf achten, dass keine Bedingungen enthalten sind, die den Projektfortschritt blockieren können.

Sie sehen: Es gibt viel zu beachten; Bauherr ist ein anspruchsvoller Beruf. Sorgen Sie dafür, dass Ihr Projekt einen Lotsen hat, der auf die rechtlichen und wirtschaftlichen Belange achtet und bei Bedarf im Einzelfall Fachleute hinzuzieht – am besten der Projektmanager. Denn bei einem Wohnprojekt mit klaren Kostenzielen kann nicht jede Rechtsfrage mit einem Fachanwalt geklärt werden, der über 200 € pro Stunde abrechnet.

Reserven bilden

Eine einfache Grundregel im Projektmanagement ist: bilden Sie Reserven! Es gibt immer unvorhergesehene Entwicklungen, deshalb planen Sie bei Zeit und Kosten einen Puffer ein. Tun Sie dies für sich persönlich und achten Sie darauf, dass der Projektleiter dies auf der Ebene des Gesamtprojekts ebenfalls beherzigt. Doch ein einmal gebildeter Puffer muss auch im Projektverlauf verteidigt werden. Ein guter Projektleiter kämpft erfolgreich dafür, dass Dienstleister nicht seine Reserven vereinnahmen.

Gelassenheit entwickeln

Entspannen Sie sich! Mit dem richtigen Projektteam können Sie die vorgenannten Herausforderungen von sich persönlich fernhalten. Vieles ist Handwerkszeug, und ein kleineres Wohnprojekt ist auch kein Hexenwerk. Die Berliner Baugruppenszene ist den Kinderschuhen entwachsen  und hat viele Standards entwickelt. Freuen Sie sich darauf, an den interessanten Stellen mit zu gestalten und lehnen Sie sich ansonsten zurück.

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