Baugemeinschaft Berlin

Glossar Baugemeinschaften

Baugemeinschaft Berlin Glossar

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Altbau

Gemeinhin wird in Deutschland ein vor 1949 errichtetes Gebäude als Altbau bezeichnet. Er zeichnet sich in der Regel durch Mauerwerksbau, Holzbalkendecken und Kastenfenster aus. Die im kaiserzeitlichen Berlin entstandenen Altbauten haben aufgrund ihrer oft repräsentativen Fassaden und großzügigen Räume ein hervorragendes Image. Allein – der tatsächliche Wohnwert reicht in der Praxis meist nicht an das positive Bild heran. Gute Altbauwohnungen sind charmant, aber rar, durchaus nicht billig und selbst nach umfangreicher Sanierung selten so praktisch wie gewünscht. (Vgl. Alternativen>Altbau oder Neubau)

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Annuitätendarlehen

Die in Deutschland typische Darlehensform für Immobilienfinanzierung durch Privatpersonen. Das Darlehen wird in gleichen Monats- oder Vierteljahresraten bis zur vollständigen Tilgung zurückgezahlt. Durch die im Zeitraum der Zinsbindung gleichbleibende monatliche Belastung sind die Konsequenzen auf die private Haushaltsführung gut kalkulierbar. Die Annuität entspricht dem Kapitaldienst, d.h. der Summe aus Zins und Tilgung. Mit der im Laufe der Jahre fortschreitenden Tilgung sinkt die Restschuld und damit die darauf fälligen Zinszahlungen. Deshalb nimmt bei gleichbleibendem Ratenbetrag der Anteil der Zinsen ab und die Tilgung steigt entsprechend.

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Altersvorsorge

Ein Kernmotiv für die Anschaffung von Wohneigentum. Im Vordergrund stehen die finanzielle Unabhängigkeit im Alter und der Substanzerhalt von Ersparnissen.

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Baubetreuer

Die Tätigkeit des Baubetreuers besteht in der wirtschaftlichen Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens auf einem in der Regel dem Betreuten gehörenden Grundstück. Der Baubetreuer beschafft z. B. das Grundstück im Namen und für Rechnung des Betreuten, ferner die Baufinanzierungsmittel, ruft die Fremdmittel bei den Kreditgebern des Betreuten ab, disponiert über das Baukonto und legt über die Verwendung der Mittel dem Bauherrn Rechnung. Der Baubetreuer wird im Außenverhältnis zu Dritten nur im Namen des Bauherrn und im Innenverhältnis auf Rechnung des Bauherrn tätig.

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Baugruppe

Eine Gemeinschaft von Bauherren. In einer Baugruppe schließen sich eine Reihe individueller Bauherren zusammen und lassen auf dem eigenen Grundstück ein oder mehrere Wohngebäude errichten. Die späteren Bewohner kaufen also – anders als beim Kauf vom Bauträger - keine Wohnungen, sondern die erforderlichen Ressourcen: Grundstück, Planung und Bauleistungen.

Die Abgrenzung des Begriffs „Baugruppe“ von „Baugemeinschaft“ wird unterschiedlich vorgenommen:

1. Häufig werden die Begriffe gleichbedeutend verwendet.

2. Vereinzelt wird die Baugruppe von der Baugemeinschaft dadurch unterschieden, dass die Bauherren bei der Baugruppe jeweils separate, real geteilte Grundstücke bebauen und somit keine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bilden (Definition der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung).

3. Führende Wohnungsmarktforscher (z.B. empirica AG) definieren schließlich „Baugruppe“ als Oberbegriff für die beiden Modelle „Baugemeinschaft“ und „Gemeinschaftswohnprojekt“, die sich nach der Motivation der Bauherren unterscheiden (s. Die Baugemeinschaft > Alternativen > Gemeinschaftswohnprojekt oder Baugemeinschaft). Diese Begrifflichkeiten wurden hier übernommen.

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Baugemeinschaft

Anstatt eine Wohnung vom Bauträger zu kaufen, schließen sich die zukünftigen Wohnungsnutzer zu einer Bau(herren)gemeinschaft zusammen. Als gemeinschaftlich agierender Bauherr nimmt die Gruppe das Heft selbst in die Hand. Hierdurch können die künftigen Bewohner viel Einfluss auf die Gestaltung von Wohnung und Haus nehmen und im Vorfeld ihre Nachbarn kennenlernen. Außerdem kommen die Mitglieder der Baugruppe wesentlich günstiger an ihre Wohnung als beim Kauf vom Bauträger.

Es haben sich zwei Formen von Baugruppen entwickelt. Die Unterscheidung liegt in der jeweiligen Motivation der Mitglieder für das Bauen in der Gruppe. Bei „Baugemeinschaften“ steht das bestmögliche individuelle Wohnen im Vordergrund, „Gemeinschaftswohnprojekte“ hingegen definieren sich durch das selbstbestimmte gemeinschaftliche Zusammenleben (s. Die Baugemeinschaft > Alternativen > Gemeinschaftswohnprojekt oder Baugemeinschaft).

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Bauherr

„Bauherr ist der Herr des gesamten Baugeschehens. Er wird bei der Vorbereitung und Durchführung des Vorhabens im Außenverhältnis zu Dritten im eigenen Namen tätig oder lässt Bevollmächtigte in seinem Namen tätig werden. Er übt einen bestimmenden Einfluss auf die Planung und den Ablauf des gesamten Bauvorhabens aus und ist der Verantwortliche für das gesamte Baugeschehen, insbesondere auch gegenüber den Bauaufsichtsbehörden. Alle den Bau betreffenden Verträge werden von ihm oder für ihn abgeschlossen. Die Rechte aus den Verträgen stehen ihm zu, die Pflichten aus den Verträgen hat er zu erfüllen. Er ist in der Regel auch der Eigentümer des Baugrundstücks oder zum Bau auf einem fremden Grundstück dinglich berechtigt (z. B. als Erbbauberechtigter).“ (Marcks: Makler- und Bauträgerverordnung. 8. Aufl. 2009. Rn. 46)

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Bauherrengemeinschaft

Heutzutage kaum noch gebräuchlicher Begriff, zwischenzeitlich ersetzt durch „Baugruppe“ bzw. „Baugemeinschaft“.

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Baukosten

Im weiteren Sinne: Die Gesamtheit der bei einem Bauprojekt für den Bauherren anfallenden Kosten. Die einschlägige DIN 276 (Kosten im Bauwesen) gliedert die Baukosten in folgende Gruppen:

  • 100 Grundstück
  • 200 Herrichten und Erschließen
  • 300 Bauwerk – Baukonstruktionen
  • 400 Bauwerk – technische Anlagen
  • 500 Außenanlagen
  • 600 Ausstattung und Kunstwerke
  • 700 Baunebenkosten

Im engeren Sinne bezeichnen die Baukosten die reinen für das Bauwerk, anfallenden Kosten, meist inklusive der Kosten für Herrichten, Erschließen und Außenanlagen, jedoch ohne Grundstück und Baunebenkosten (z.B. Architektenhonorare; Genehmigungsgebühren).

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Bauträger

Ein Bauträger errichtet im eigenen Namen und auf eigene Rechnung auf eigenem Grundstück Wohnungen und verkauft diese an Erwerber. Bauträger sind also Wohnungsproduzenten, die die nötigen Bestandteile wie Grundstück, Planung und Bauleistungen einkaufen und zu einem möglichst marktgerechten Projekt zusammenfassen.

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Bonität

Die Bonität oder Kreditwürdigkeit bezeichnet die Bereitschaft und die Fähigkeit, aufgenommene Kredite zurückzuzahlen. Banken bewerten die Bonität potentieller Kreditnehmer und entscheiden daraufhin, ob, und wenn ja, zu welchen Konditionen sie dem Interessenten ein Finanzierungsangebot unterbreiten.

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Eigentümergemeinschaft

Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern in einem nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geteilten Objekt. Die Abkürzung WEG steht hierbei sowohl für das Gesetz als auch für die (Wohnungseigentümer)Gemeinschaft. Die Gruppendynamik von Eigentümergemeinschaften ist berüchtigt – deshalb schätzen viele den Vorteil von Baugruppen, die zukünftigen Nachbaren bzw. Miteigentümer im Vorfeld kennenzulernen. Bei anonymen Bauträgerprojekten ist dies regelmäßig nicht möglich.

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Eigentumswohnung

Eine Wohnung in einem nach Wohnungseigentumsgesetz geteilten Objekt und häufig das Ziel von Bauherren in Baugruppenprojekten. Eigentumswohnungen sind individuell veräußerbar. Projekte, die diese Individualität nicht vorsehen und Objekte nicht aufteilen, fristen demgegenüber ein Nischendasein.

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Haftung

Die Baugemeinschaft in Berlin tritt fast ausschließlich in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf. Ein Grundprinzip dieser Rechtsform ist die „gesamtschuldnerische Haftung“. Das bedeutet, dass ein Gläubiger sich nach Belieben einen der Gesellschafter aussuchen kann und von diesem die gesamte von der Gesellschaft zu zahlende Summe fordern kann – sprich: dass jeder Gesellschafter individuell für die gesamten Schulden der Gesellschaft geradesteht. Speziell für Bau(herren)gemeinschaften hat der Bundesgerichtshof diese Haftung allerdings relativiert. Um auf Nummer Sicher zu gehen, werden in den Verträgen zwischen Baugemeinschaft und Baufirmen meist vertragliche Regelungen eingesetzt, die die Haftung des einzelnen Baugruppenmitglieds auf das jeweils eingesetzte Kapital (einschließlich Bankfinanzierung) begrenzen.

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Gemeinschaftseinrichtungen

Bei Baugruppenprojekten sind gemeinschaftlich von den Bewohnern zu nutzende Einrichtungen häufiger als anderswo. Typische Beispiele sind großzügige Freiflächen, Waschküchen, Gästewohnungen und Gemeinschaftsräume.

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Gemeinschaftswohnprojekt

Es haben sich zwei Formen von Baugruppen entwickelt. Die Unterscheidung liegt in der jeweiligen Motivation der Mitglieder für das Bauen in der Gruppe. Bei Baugemeinschaften steht das bestmögliche individuelle Wohnen im Vordergrund, Gemeinschaftswohnprojekte hingegen definieren sich durch das selbstbestimmte gemeinschaftliche Zusammenleben.

Gemeinschaftswohnprojekte verbinden Wohnen mit bürgerschaftlichem Engagement. Der Gemeinschaftswunsch ist prägend – es geht darum, nachbarschaftsübergreifende Lebensformen zu praktizieren.

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Genossenschaften

Eine wichtige Ausnahme von der in der Berliner Baugruppenszene vorherrschenden Dominanz der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bilden die Genossenschaften, deren Ziel meist ist, die Wohnkosten ihrer Mitglieder dauerhaft niedrig zu halten. Wichtiger Unterschied zur WEG: die Bewohner sind Mieter, nicht Eigentümer ihrer Wohnung, haben aber ein Dauerwohnrecht.

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Gesellschaftsvertrag

Ein Vertrag, der u.a. die Rechte und Pflichten der Gesellschafter, d.h Mitglieder einer Baugruppe untereinander regelt. Man unterscheidet zwischen Planungsgesellschaftsvertrag und Baugesellschaftsvertrag.

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Grundeigentum

Das Eigentum an einem Grundstück. Für Berliner Baugruppen in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts teilweise schwer zu erlangen, da manche Rechtspfleger der GbR als Rechtsträger die Eintragung ins Grundbuch nach wie vor verweigern. Dies bringt praktische Probleme und Projektverzögerungen mit sich. Die Beratung durch einen erfahrenen Notar ist hier geboten.

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Grundstück

Nach allgemeinem Sprachgebrauch ein äußerlich erkennbar abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der genutzt oder bewirtschaftet wird (wirtschaftlicher Grundstücksbegriff).

Im Sprachgebrauch des Zivilrechts gilt der formale Grundstücksbegriff: ein katastermäßig vermessener und bezeichneter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes mit einer eigenen Nummer als Grundstück geführt wird. Ein Grundstück besteht mindestens aus einem Flurstück, welches eine Vermessungseinheit darstellt.

Man unterscheidet zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken.

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Grundschuld

Eines der Grundpfandrechte und damit ein sogenanntes beschränktes dingliches Recht an einem Grundstück. Die Grundschuld hat die Hypothek als Sicherungsmittel der Immobilienfinanzierung weitgehend abgelöst.

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Grundstückssicherung

Die Sicherung eines geeigneten Grundstücks ist eine hohe Hürde für die meisten Baugruppenprojekte. Ohne Grundstück gibt es kein Projekt. Wenn das Projekt initiiert wird, steht oft noch nicht genug Kapital bereit, um das Grundstück zu kaufen. In der Praxis des Grundstücksverkehrs haben sich verschiedene Wege entwickelt, mit diesem Problem umzugehen.

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Interessenkonflikt

Nicht selten werden Baugruppenprojekte von Architekten initiiert und geleitet. Der Architekt ist dann wichtigster Planer und faktischer Bauherr in einer Person. Das kann helfen, Projekte sehr reibungslos zu entwickeln, birgt aber auch mögliche Interessenkonflikte. Denn eine wichtige Aufgabe des Bauherren ist, die Planer zu führen und zu kontrollieren. Wenn der wichtigste Planer zugleich Bauherr ist, entfällt diese Kontrolle und der Planer gerät in Konflikt zwischen der Vertretung von Bauherren- und Eigeninteressen.

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Moderation

Die Vermittlung zwischen den Mitgliedern einer Baugruppe. Je wichtiger in einem jeweiligen Projekt die Rolle gemeinschaftlicher Werte ist und je weniger das Wohnprojekt vorstrukturiert ist, desto eher bedarf der gruppendynamische Prozess der Vermittlung durch einen Moderator.

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Mehrgenerationenwohnen

Die Idee, gezielt - nicht verwandte - Bewohner mehrerer Generationen zusammenzubringen, hat mit der Erkenntnis der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft an Gewicht gewonnen. Junge und Alte sollen sich gegenseitig unterstützen: Einkaufshilfe gegen Kinderbetreuung. Die Bundesregierung unterstützt mit erheblichen Mitteln die Gründung von Mehrgenerationenhäusern. In der Praxis gelingt das Zusammenwohnen von Jung und Alt in einem Haus aber nicht immer – zu unterschiedlich sind oft die Wohnvorstellungen. Als tauglicheres Mittel gilt deshalb die Mischung auf höherer Ebene: Die „Mehrgenerationennachbarschaft“ ist in aller Munde.

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Neubau

Im weiteren Sinne wird in Deutschland ein ab 1949 errichtetes Gebäude als Neubau bezeichnet. Meist sind Neubauten durch Betondecken und Isolierglasfenster gekennzeichnet.

Im engeren Sinne bezeichnet man als Neubau ein in den vergangenen drei bis fünf Jahren errichtetes Gebäude.

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Projektleitung

Teil des Projektmanagements, der mit den nicht delegierbaren Bauherrenaufgaben befasst ist. Hierzu zählen:

  • Vorgabe von Projektzielen
  • Treffen von Entscheidungen
  • Verwaltung des Budgets (Finanzierung / Liquiditätssicherung)
  • Durchsetzen der erforderlichen Maßnahmen und Vollzug der Verträge
  • Federführung von Verhandlungen

Professionelle, d.h z.B. institutionelle oder öffentliche Bauherren übernehmen die Projektleitung in der Regel selbst. Bauherren in Baugruppen sind aber regelmäßig Laien und übertragen zunehmend auch die Projektleitung an einen erfahrenen Projektmanager.

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Projektmanagement

Bauherren brauchen Erfahrung. Wenn diese fehlt –bei Laien fast immer – hilft professionelles Projektmanagement durch erfahrene Projektleiter und Projektsteuer. Die Projektsteuerung übernimmt delegierbare Bauherrenaufgaben – die nicht delegierbaren liegen bei der Projektleitung. Und damit die Entscheidungsgewalt.

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Projektsteuerung

Teil des Projektmanagements, der mit den delegierbaren Bauherrenaufgaben befasst ist. Hierbei werden die Entscheidungen des Bauherren fundiert vorbereitet. Das Leistungsbild der Projektsteuerung gliedert sich in folgende Handlungsbereiche:

A Organisation, Information, Koordination und Dokumentation

B Qualitäten und Quantitäten

C Kosten und Finanzierung

D Termine, Kapazitäten und Logistik

E Verträge und Versicherungen

In jeder Projektstufe von Projektvorbereitung bis Projektabschluss fallen Tätigkeiten in allen fünf Handlungsbereichen an.

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Projektziele

Am Anfang eines erfolgreichen Projektmanagements steht die Festlegung der Projektziele. Man unterscheidet zwischen Qualitäts-, Kosten und Terminzielen. Die Aufgabe des Projektmanagements ist, im weiteren Projektverlauf für die bestmögliche Zielerreichung zu sorgen.

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Selbstverwirklichung

Neben der Altersvorsorge ein weiteres Kernmotiv für die Anschaffung von Wohneigentum. Selbstverwirklicher streben nach der individuellen Ausgestaltung ihres Wohntraums

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Wohnprojekt

Im weiteren Sinne: Jedes Bauvorhaben der Nutzungsart Wohnen, unabhängig von der Trägerschaft.

Im engeren Sinne: Wohn- und Baugemeinschaften, die Wohngebäude gemeinsam entwickeln, bewohnen und verwalten. Seit ca. 2005 ein nennenswerter Bestandteil des Berliner Wohnungsbauvolumens. Gemeinschaftliche Wohnprojekte gelten als Antwort auf das Altern der Gesellschaft, auf die Knappheit bezahlbaren Wohnraums und als Beitrag zur Ausbreitung bedürfnisgerechterer Lebensformen.

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Wohnungsbau

Bau von Gebäuden und ganzen Siedlungen, die vornehmlich dem Wohnen dienen. In Berlin traditionell Wirtschaftslokomotive, Subventionsgrab und politisches Streitthema. Im Wechsel Renommierobjekt und Stiefkind der Berliner Architektenszene. Von der gewerblichen Immobilienwirtschaft lange Zeit als unprofessionell und verkrustet verschrien, mittlerweile wiederentdeckt. Stets: Entweder schematisch ohne Berücksichtigung der konkreten Bewohnerbedürfnisse oder aber nutzergerecht, dann aber: Kleinteilig und kompliziert. Die organisatorische Beherrschung des Baus von selbstgenutztem Wohneigentum wird von den Akteuren regelmäßig unterschätzt.

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Wohn(ungs)eigentum

Im Weiteren Sinne das Eigentum an – insbesondere selbst genutzten – Wohnungen. In Berlin ein Privileg: Nur 14 % der Haushalte wohnen hier in der eigenen Wohnung.

Im engeren Sinne das Sondereigentum an einer Eigentumswohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Individuelles Wohneigentum ist zumindest in Berlin das Ziel der Mehrzahl der in Baugruppen engagierten Bauherren. Deshalb bildet die Aufteilung des Gemeinschaftsobjekts nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) meist einen Kernpunkt von Baugruppenprojekten.

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Wohnungsknappheit

Folge von strukturellen und konjunkturellen Schwierigkeiten der Berliner Wohnungswirtschaft. Vereinfacht gesprochen entspricht einerseits der Wohnungsbestand aufgrund jahrzehntelanger einseitiger Produktion nicht mehr heutigen Anforderungen. Andererseits halten sich seit 2000 die Investoren weitgehend aus dem Berliner Wohnungsbau heraus und verschärfen so die Knappheit des Angebots – trotz kontinuierlich steigender Nachfrage. Die Folge der relativen Knappheit attraktiver Wohnungen ist der starke Anstieg der Mieten und Kaufpreise. (s.a. Die Baugemeinschaft > Marktentwicklung)

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Wohnungsmarkt

Lange Zeit entspannt, stellt der Berliner Wohnungsmarkt spätestens seit 2009 die Wohnungssuchenden vor immer neue Herausforderungen. Mieten und Kaufpreise steigen – ein Ende ist nicht in Sicht. (s.a. Die Baugemeinschaft > Marktentwicklung)

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Zwischenfinanzierung

Kurz- bis mittelfristige Kreditaufnahme bis zur Ablösung durch einen langfristigen Kredit oder durch Eigenkapital. Im Wohnungsbau trägt die Zwischenfinanzierung die Investitionen bis zur Fertigstellung des Objekts. Um eine Doppelbelastung der Bauherren während der Bauphase durch Zinsen und Miete für die alte Wohnung abzufedern, finanzieren Banken mitunter die Zinsen der Zwischenfinanzierung mit.

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Quellen